2013年3月1日，国务院出台了关于房地产调控新的政策文件（下称“新国五条”），引起了广泛关注。为了规避20%的个税，一时间，各地二手房的交易量爆棚，网络上也出现了各种所谓的“攻略”。那么，针对二手房交易，常见的法律问题有哪些，应该注意什么，网络上的“避税攻略”是否可行？下面，北京盈科（长沙）律师事务所高级合伙人刘任律师作出以下回答。

一、新“国五条”下，规避20%个税的风险提示

新出台的“国五条”，引来网友各显神通，曝出“避税”攻略，其中较火的有司法避税、阴阳合同、假离婚等等。本律师认为，这些方法存在种种风险。

（一）方法一：“阴阳合同”成枉然 管控价格来当关  

针对卖房20%的计征个税，有网友表示阴阳合同将成为接下来卖房过户的“标准合同”。所谓的阴阳合同，是指房屋买卖双方签署两份合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。以一套原价100万元，实际成交价格200万元的二手房为例，如果按照新政计征20%的个税，那么需要缴纳20万元；如果通过签署阴阳合同，将成交价格填写成100万元，那么该楼房差额部分就是零，就不需要缴纳一分钱的个税。

       这种做法属于以合法形式掩盖非法目的，交易行为不受法律保护。另外，如果出现一方反悔，如买方认定用来避税的交易金额为真实交易金额，这时，卖方境况比较尴尬。如果卖方选择中止，可能还需缴纳交易交违约金。况且，这种方式在长沙不可能实现，因为长沙的二手房房产局有房屋成交最低的控制价格。长沙房管部门会根据交易房屋所在位置、户型、楼层计算出一套自己的评估价，目前长沙房屋的最高评估价格为4800元/平方米。如果交易价格低于房管部门控制的价格，是要按照房管部门的控制价格来计税的。更甚之，真实的交易价格确实比房管部门的控价低，也还是会按照房管部门的控价来计算税费。所以说，管控价格已经在房屋交易中充当重要角色，“阴阳合同”也休想绕开而大行其道。

（二）方法二：伪造欠款来过户 风险过大不靠谱

     有网友认为最简单有效的办法可以通过申请司法判决，直接把楼房判决给购买方，节省的税费更多。具体方法为：双方协议好房屋价格，卖方打借款欠条给买方，伪造欠款事实。然后再由买方向法院提起还款诉讼，要求卖方归还欠款，卖方则表示愿意以房代偿，买方便与卖方达成司法调解协议，法院出具司法调解书，买方拿着司法调解书申请法院强执过户，房屋便成功归于买方名下。

这种成功钻取法律漏洞的做法，不可置否，在前几年也确有成功案例存在，但是本律师认为：这样做法风险系数颇高，有两个法律风险需要承担，其一是为骗取判决书而进行的虚假诉讼，有涉嫌伪造证据，严重者可能会以伪造证据罪被追究刑事责任，面临劳狱之灾。其二如果法院发现买卖双方是为规避税费而恶意串通签订的协议，根据《合同法》规定，此欠款协议归于无效。此时如果买方已经履行了交付房款义务，而过户又无合同依据，那么买方的处境就十分“危险”了。

聪明反被聪明误，这种方法不靠谱。

（三）方法三：假装离婚为过户  赔了“夫人”又折兵

     在网友列举的各种避税办法中，最“损”且号称最简便有效的一招，则是通过假离婚、再结婚来实现。这样的避税方法一共分为三步：第一步，买卖双方夫妻离婚；第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性；第三步，买卖双方夫妻各自复婚。这样一来，房屋过户的总费用只需要结婚、离婚费用，加上房产证更名的费用，最多只要几百元就可以搞定一套房的交易过户。这样的避税办法，可以节省几万乃至几十万元的过户费用。

这种“损”招，确实合理利用了规则，在操作上成功可能性很大。因为如今离婚过程很简单，成本也很低，整个过程确实只需几百元就可完成过户。但如果离婚后，得到房产的一方反悔不同意复婚，那另一方的损失也是十分明显的。这种做法不仅违背婚姻道德伦理，而且还要冒人财两空之风险。

（四）方法四：“赠与”过户有规定  身份受限要注意

赠与避税，顾名思义，是指房屋买方为了避免多交5%的营业税，与卖方协商达到一致，采取赠与的方式转让房屋。根据我国房屋转让相关法律规定，受赠人的身份是受限的。

根据财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）第一条之规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
　 （一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
　 （二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
　 （三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

《通知》第三条规定，除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

　第四条规定，对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

《契税暂行条例》（国务院令[1997]第224号）之规定，房屋赠与属于转移土地、房屋权属的行为，应当交纳3%-5%的契税。

《房产公证费用项目及标准》第一条之十五款的规定，证明财产继承，赠与和遗赠，如继承权公证、用于继承的亲属关系公证、赠与合同公证、受赠或受退赠书公证等按受益额的2%收取，最低收取200元。

综上可知，免征个人所得税的受赠人的身份是有限制的，除《通知》第一条规定之外的受赠人，还是需要缴纳20%的个人所得税。最后受赠人应缴纳（房屋价值-相关税费）*20%的个人所得税、房屋评估价的3%契税和2%的赠与公证费，全部计算下来的所有税费是有可能要远远高于买卖过户的税费。

基于此，本律师认为：如果双方确有直系关系、姻亲关系，只需要按照国家相关规定，缴纳少量税费，房屋的过户那自然是水道渠成。但如果双方企图通过赠与来避税，做法是十分不可取的，因为赠与双方只能是直系亲属关系或姻亲关系，才能达到避税目的。那么想要满足这种关系，只能通过虚构，此时，法律的权威势必会遭受挑衅。所以妄图利用法律这把双刃剑，心存侥幸执意地去知法犯法，虚构亲属关系，结果很有可能会误伤自己，为自己招致囹圄之祸。

方法五：报高装修报低成本  法律“陷阱”防不胜防

这种做法是指买卖双方采用做高装修价，报低成交价的方式来规避税费。如果按照新方式强征个税，那么在算转让所得时，也可能是以当地房管部门的市场评估价作为“卖出价”，不一定会采用买卖双方上报的成交价。

更何况已出台的相关规定，对装修费用的扣除设置了“上限”，已归私人购买的公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋最初成交价的15%。商品房及其他住房，最高扣除限额为转让前原购房款的10% 。如果是带装修的房屋，合同中注明在房价款中含有的装修项目，不可纳入减扣范围。

同时对装修费用所产生的发票也有严格要求，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第二条的规定，纳税人转让商品房及其他住房时，能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的。

本律师认为：新“国五条”操作细则仍未正式落地，但新政细则的出台也只会对报抵成本价的这一规避方式，实行更严格的管控。所以建议卖买双方不要轻易尝试去打法律擦边球，也许会一不小心掉进法律“陷阱”。

二、二手房交易中，买卖双方各自的注意事项

新国五条的出台，是为有效扼制炒房，为刚需者提供更多的购房机会。交易双方不但要熟悉相关法律、法规及政策，而且在签订合同、过户房产等整个交易过程中要持谨而慎之的态度，才能更好地保障交易安全，维护自身合法权利，杜绝日后纠纷。我们在此提示一些双方注意行为。

（一）作为卖方应注意：

1、卖方要清楚自有房产是否可免征个人所得税。国家税务总局发布相关通知，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以免征个人所得税。若不属此类房屋，是不可以免征个人所得税。

2、房屋装修费的减免要求。上文已作细述，再次提出也是为引起卖方重视，卖方一定要注意房屋装修发票付款人应与房产证上的所有人保持一致，否则不能享受减免。

3、法律规避产生的风险提示。根据网上盛传的各种“支招”，看似是高招，但是实际操作中可行性有受阻之嫌，所以作为卖方需持更谨慎的态度，不可单方“迷信”，以防误入“歧途”。

4、卖方盲目避税得不偿失。有些卖家为了抢跑“国五条”细则，宁愿缴纳的营业税来卖掉不满五年的房子，如果房子没有达成理想升值效果，其实这种做法未必合算。根据新政策，个人所得税按照除去契税、营业税和装修费等税费后所得的20%征收，而非按买进卖出的差价计算。

（二）作为买方应注意：

1、按以前的政策，一般由买方承担各种税费，但是政策的改变，税负的加重，买卖交易双方应在交易合同中明确由哪一方负税，相比国“五条”出台前的政策，买方是有可能会相应减轻税负。
    2、买方还要注意，应逐条税费协商后进行单列，为减少风险，千万不能笼统写全部税费。

3、买方要注意核对房屋所有权证的原件并与卖方相核对，准确无误后再考虑购买房屋。

4、在交易过程中，买方要坚持办理完过户手续后再付全部房款，这样可以减少交易风险。

买卖房屋看似是一种简单的市场交易行为，可是一套房屋的成功转让，却步步暗藏“玄机”。纷繁芜杂的法律规定，频繁出台的细则政策，都是需要买卖双方不断地了解与跟进。本律师在此提醒广大买卖房屋者，不要盲目跟风，交易之初必须做好万全准备，最好是有专业人士的帮助，以防造成不必要的损失和担负不可预料的法律风险。