二问：这一次房价真的会跌吗？

纵观当前国际、国内经济大环境和中国房地产行业现状，笔者认为，这一次，市场继续走低、房价下跌是大概率事件。理由主要如下：

一是经济大环境压力。今年以来，国务院总经理李克强不止一次指出，2014年我国面临的环境依然错综复杂，经济发展形势严峻。表现为世界经济复苏存在不稳定、不确定因素，一些国家宏观政策调整带来变数，新兴经济体又面临新的困难和挑战；全球经济格局深度调整，国际竞争更趋激烈。我国支撑发展的要素条件也在发生深刻变化，深层次矛盾凸显，正处于结构调整阵痛期、增长速度换挡期，到了爬坡过坎的紧要关口，经济下行压力大。今年一季度我国GDP增长7.4％，创6个季度以来新低。港媒说，这个增速实际上已经击破了总理的底线。

二是楼市调控下，限购、限贷使得房地产市场供需两端的信贷均异常紧张。去年6月和年底，商业银行曾经两度闹“钱荒”。今年各地多数银行出于风险考虑更是频频收紧房贷，有的甚至暂停房贷，很多地方的公积金贷款也同步收紧。房地产市场“失血”现象愈演愈烈。今年以来一些地方不断传出“资金链断裂、开发商跑路”的新闻的消息，更是给市场平添了几分肃杀气氛，令业界紧张。

三是“十八大”后，新领导层掀起的新一轮改革所带来的反腐效应。改革的反腐效应折射到房地产领域，一方面，“老虎苍蝇一起打”，对腐败官员拥有众多房子的查肃威慑；另一方面，即将全面启动的不动产统一登记制度，无疑都将对腐败行为购房和灰色收入购房需求形成一定程度的“挤出”效应。最近万科掌门人王石表示，对于房地产行业来讲，最大的调控就是反腐。王石此言值得深思和回味。最近国土资源部公布了不动产登记制度实施的时间表。按照公布的计划，2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度。虽然我们不能妄言不动产登记制度的反腐功能，但可以肯定的是，未来一人或一户拥有众多房子的现象将大量减少。再加上房产税择机出台，投机和投资性的炒房行为退出楼市，那么，一直暴热的楼市显然将面临降温。

四是行业系统性风险。例如，业内争论已久的房地产泡沫风险，我们不能无视，还有高库存风险、资金链风险等因素。库存风险方面，去年以来一直销售不畅的部分二三线城市更是岌岌可危。国家统计局4月17日发布的数据显示，3月末，全国商品房待售面积达52163万平方米，首破5亿平方米大关，环比增加766万平方米。其中住宅待售面积增加492万平方米。再看几个具体城市的例子：一季度青岛新商品房库存量高达1500万㎡、杭州库存超过12万套。4月3日上海易居房地产研究院发布的市场研究报告显示，截至3月底，其监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，同比增长16.3%，库存总量创近5年历史新高，其中北京、深圳的库存环比增幅分别达到10.0%、9.8%。

库存高企，而销售进一步萎缩。一些被媒体和专业人士称之为“空城”、“鬼城”的城市，其楼市确实站到了悬崖边。销售低迷也进一步加剧了市场悲观预期，观望气氛普遍浓厚。

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（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2014年第5期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com