雾里看花花非花。

那么，这一轮的楼市回暖是真回暖还是下一步深度趋冷之前的“回光返照”？

不可否认，楼市之所以能从去年下半年严重“看跌预期”下的低迷中迅速反转回暖，与决策层对楼市调控力度的把握不无关系。也许是因为宏观经济严重下滑的巨大压力而面对调控“投鼠忌器”，例如，明知降准、降息将有助于开发商“放虎归山”，但为宏观经济发展需要而不得不为之；到目前为止今年时间已过去大半但热议中的房产税扩大试点尚无动静；一些地方对楼市政策执行上的“微调、预调”得以过关，等等。

但是，非常明确的、也是房企不应错误判断的是，决策层对楼市调控的决心和目标不会改变。这从决策层和监管层近两个月来对楼市密集“喊话”可见一斑。下半年若房价继续上涨，楼市再出新政也就是非常必要的了。

面对这一轮的楼市“回暖”，决策层并不是束手无策，手中并非没有底牌。例如，抓紧出台40城市房地产信息联网后的监管细则以封杀异地炒楼，提高二手房交易税，房产税扩大试点，收紧和微调预售制度等等。7月下旬以来有关“取消商品房预售制”的风声闹得业界非常紧张，8月初又有“北京将暂停审批高价房入市”的传言四起。这些，难道都是空穴来风？还有，7月下旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省市贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，难道不可以理解成这是为调控新政出台作前期调研和政策准备？

8月9日，新华社发表“新华时评”称，面对事关重大、情况复杂的房地产市场调控，“中央有决心，更有办法；有既有的措施，更有政策储备”。想必大家都能听出弦外之音吧？也有人认为，近几个月在本应是楼市淡季时间里出现成交大幅上升、价格上涨，市场“回暖”的信号已非常充足的情形下，新的调控政策出台已是箭在弦上。

因此，业界对当前的行业市场形势至少应有这么几点清醒认识：

一是目前房价仍处高价位，离中央的调控目标相差太远，政策大环境仍呈高压态势，而且中央的调控政策和目标未变，调控力度未减，调控措施肯定还将不断得到强化，并且有可能在近期再出打击房价上涨的新政。如果考虑到这一轮上涨给调控带来的压力和冲击，为防止即将到来的“金九银十”和元旦、春节旺季市场楼市过热，8月份应是政策的一个“窗口期”。虽然市场总体上还未呈过热态势，但成交普遍回暖和局部地区房价的持续止跌回升已引起决策层的足够重视。

二是刚需族不可能维持持续热销，市场面支持楼市热销的动力不足。因为在限价和限贷不放松、限购趋严（因为40个城市信息联网并继续扩展）的情况下，刚需集中释放后的市场后继需求乏力。这是专家和多数业界人士的普遍共识。

三是市场存量房包袱仍然沉重，总体上库存压力还在膨胀。国家统计局8月9日发布的数据显示，7月末全国商品房待售面积3.17亿平方米，比6月末增加259万平方米，比2011年末的27194万平方米增加4506万平方米，增幅达16.57%。还有，各地近两年开建但延期完工的保障房将在下半年间较大规模集中入市，再添市场压力。

无论从我的个人接触还是行业面上传出的信息都能感觉到，市场“回暖”已明显让一些开发商再度信心膨胀，降价动力减小，少数地方的项目甚至盲目跟风追涨，这都是非常危险的。

雾里看花花非花。其实，从去年7月至今全国房地产开发投资增速呈逐月下降，以及今年1至7月份开发企业土地购置面积同比下降24.3%的趋势可以看出，行业整体上对调控和后市呈谨慎态度，调控仍处于敏感期。8月初的一个“取消商品房预售制度”传言就令地产股全线大跌（虽然之后住建部出面辟谣），市场对出台调控新政的恐慌心理和行业抗调的脆弱性由此可见。因此，在这个乱花渐欲迷人眼的当口，需要保持客观和理性，认清形势，判准大势。明智的开发商不可头脑发热，市场不应过度刺激百姓和决策层的神经。开发商仍应谨记调控的“达摩克利斯剑”还高悬头顶，正视目前的库存仍处于历史高点的现实，把好日子当苦日子过，把困难想充分一点，把办法想充足一点，坚持相对灵活的营销手段，以消化库存、回笼现金为第一目标。牢记手中有粮，心中不慌。

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2012年第8期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com